Kaufnebenkosten

Größter Kostenpunkt neben der Grunderwerbsteuer ist eine etwaige Maklerprovision. Je nach Bundesland fallen hier 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises an. Sie macht damit einen erheblichen Teil der zusätzlich entstehenden Kosten aus.

Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie in Ballungszentren sind Makler häufig die einzige Möglichkeit, um einen Überblick über die begehrtesten Objekte auf dem Markt zu erhalten. Durch ihre Expertise finden sie zudem schneller ein Objekt, das den eigenen Wünschen am besten entspricht. Der Immobilienkauf über einen Makler hat allerdings auch seinen Preis, der in Form einer Provision berechnet wird. Diese orientiert sich wie die Grunderwerbsteuer am Kaufpreis und liegt zwischen 3 und 7 Prozent, je nach Bundesland. Die Provision wird ebenfalls zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrags und der Bestätigung durch den Notar fällig. Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent ist hier bereits inkludiert.

Tipp: Beim Neubau kann häufig auf einen Makler verzichtet werden, wenn die Immobilie direkt vom Bauträger erworben wird. Denn hier wird quasi direkt vom Hersteller gekauft, sodass ein Vermittler nicht notwendig ist. Wie im Fallbeispiel beschrieben, können hier gut und gerne fünfstellige Beträge gespart werden.

Vorsicht: Im Juli 2015 hat die Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt, d.h. dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. Dieses Gesetz gilt jedoch nur bei Vermietungen und nicht beim Kauf- oder Verkauf von Immobilien. Hier werden Käufer und Verkäufer im Regelfall beide zur Kasse gebeten, um die Maklerprovision aufzubringen. Ausnahmen müssten hier im Maklervertrag geregelt werden.

Damit eine Immobilie oder ein Grundstück rechtmäßig den Eigentümer wechseln kann, ist die Einbindung eines Notars zwingend erforderlich. Dieser ist dafür zuständig die Identität von Verkäufer und Käufer zu prüfen, die Kaufverträge zu verfassen und die Vertragspartner über alle Inhalte des Vertrags aufzuklären. Darüber hinaus veranlasst er, dass der neue Eigentümer entsprechend im Grundbuch eingetragen und der Vorbesitzer dort gestrichen wird.

Für seine Dienste berechnet der Notar in der Regel etwa 1 Prozent des Kaufpreises der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer. Wie die Grunderwerbsteuer, sind auch die Notarkosten zeitnah, innerhalb von 2 bis 4 Wochen nach dem Kauf, zu entrichten.

Ein weiterer Punkt, der unter die Kaufnebenkosten fällt, ist die Eintragung ins Grundbuch. Diese wird vom Notar veranlasst, schlägt aber auch noch mit zusätzlichen Kosten ins Gewicht. Käufer müssen hier mit Kosten von 0,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Eintragung ist zwingend erforderlich und kann nicht umgangen werden, da sonst die Eigentumsrechte an der Immobilie nicht rechtmäßig geklärt sind. Daher werden im Grundbuch folgende Eintragungen vorgenommen:

Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung ist wichtig, um den Käufer als Eigentümer der Immobilie festzuschreiben. Damit ist er vor Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer, Banken oder Versicherungen geschützt, wenn er diese nicht selbst veranlasst hat.

Grundpfandrechte: Diese Eintragung dient dazu der finanzierenden Bank eine gewisse Absicherung für die Baufinanzierung zu bieten und wird obligatorisch eingefordert. Ohne die Eintragung der Grundpfandrechte, gestaltet sich eine Kreditfinanzierung durch die Bank als schwierig, da Sicherheiten fehlen.

Auflassung: Letzter Eintrag im Grundbuch, der das Eigentum tatsächlich dem Käufer überträgt. Die Auflassung erfolgt direkt nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer und der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und macht den Käufer damit de facto zum Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung wird im Zuge dessen für eine Gebühr von 25 Euro wieder gelöscht.