Wissenswertes


Warum Immobilien als Geldanlage an Bedeutung zunehmen

15. Mai 2018 Steuern News

Immobilien als Geldanlage. Dass Banken nur noch sehr niedrige Zinsen zahlen oder gar Negativzinsen einfordern ist längst kein Geheimnis mehr. Diese Tatsache erschwert den Vermögensaufbau natürlich massiv, bietet aber auch die Möglichkeit günstig an Kredite zu kommen. Eine attraktive Alternative ist das Investment in Immobilien, da diese als stabile und krisenresistente Wertanlage aktuell sehr gut funktionieren. In Deutschland leben momentan mehr als 50 Prozent der Bewohner zur Miete, was allein schon verdeutlicht, dass Wohneigentum keine Wahl oder für viele schlicht nicht bezahlbar ist. In Zeiten steigender Wohnungsnot, kann sich daher eine Immobilie in gefragter Lage, wie in München, Hamburg oder Frankfurt, als äußerst rentabel erweisen.

Doch nicht nur in Ballungszentren, auch in kleineren Städten nimmt die Nachfrage nach Immobilien stetig zu. Als Immobilienbesitzer und Vermieter steht dabei natürlich in erster Linie die Mietrendite im Mittelpunkt des Interesses, d.h. welche Rendite lässt sich aus meiner Immobilie für erwarten?

Am sinnvollsten lässt sich hier die Nettomietrendite als Bemessungsgrundlage nehmen, da sie anders als die Bruttomietrendite, auch Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und mögliche Steuereffekte in ihrer Berechnung berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten.

Beispiel

1. Jahresreinertrag = Nettokaltmiete – Nicht umlagefähige Kosten – Zinsen

2. Nettomietrendite = Jahresreinertrag : Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Kosten/Ertrag Euro
Kaufpreis 300.000
Kaufnebenkosten 24.000 (8%)
Fremdkapital 270.000
Zinskosten 5.400 (2% auf 270.000)
Jahresnettokaltmiete 15.000
Nicht umlagefähige Kosten 3.600
Jahresreinertrag 15.000 – 3.600 – 5.400 = 6.000
Nettomietrendite 6.000 : 324.000 = 1,85%

Gegenüber der Bruttomietrendite wird deutlich, dass der Wert viel geringer ist, da weitaus mehr Variablen in die Berechnung mit einfließen. Daher sollte erst die Nettomietrendite berechnet werden, um festzustellen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht.

Ist dieser Punkt geklärt, sind natürlich noch etwaige Risiken in die Kalkulation aufzunehmen. Denn es gilt auch beim Immobilienkauf: Jedes Investment birgt Risiken.

Die größte Gefahr besteht sicherlich darin, aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse nicht mehr liquide zu sein. Dieses Szenario ist insbesondere dann der Super-GAU, wenn die Immobilie noch keine Erträge abwirft. Denn oftmals wird unterschätzt, dass viele Immobilien erst nach Entschuldung oder Anpassung der Rate ausreichend Erträge erzielen. Ein Ausgleich von Mieteinahmen und Kreditrate reicht hier nicht aus, da es weitere Kosten gibt, die nicht umlagefähig sind und vom Besitzer getragen werden müssen.

Ein weiteres Risiko besteht im Wohnungsleerstand oder säumigen Mietern. Leerstand sollte bei attraktiver Lage der Immobilie jedoch kein großes Thema sein, während Mietnomaden unabhängig von der Lage leider nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

Auch wenn die Lage auf dem Immobilienmarkt momentan ausgesprochen gut ist für Anleger, kann sich die Situation umkehren. Kommt es zu einem Wertverlust, kann dies gravierende Folgen für den Besitzer haben, insbesondere wenn die Fremdfinanzierung sehr hoch ist. Hier kann es aufgrund des Kredithebeleffekts sogar zum Totalverlust kommen. Aber seien wir ehrlich: In den deutschen Ballungszentren ist eine Trendwende nicht zu erkennen und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren nicht auftreten. Zwar haben die wenigsten Investoren die Wahl, aber wichtig ist es zudem sich nicht nur auf ein Objekt zu verlassen, um die Verlustrisiken zu streuen.

Neben diesen Risiken kann auch die Politik der Spielverderber sein und mögliche Steuervergünstigungen zu Beginn einer Wahlperiode wieder kippen. In Zeiten in denen es Monate dauert, bis eine Regierungskoalition gebildet ist, die nach 3 Monaten aber bereits wieder vor der Auflösung steht, können solche Fälle auftreten. Allzu wahrscheinlich ist dieses Vorkommnis nicht nochmal.

Wichtig ist es, vor der Entscheidung eine Immobilie zu erwerben genau abzuwägen, ob man dazu bereit und vor allem finanziell in der Lage ist die oben genannten Risiken und natürlich auch Verpflichtungen einzugehen. Wenn ja, ist eine Immobilie in guter Lage und guter Rendite eine absolut zu empfehlende Anlageform, die Stand jetzt, sinnvoller ist als das Geld bei der Bank zu lagern, wo es sich nicht vermehrt, sondern aufgrund der Inflation von Jahr zu Jahr weniger Wert wird.

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