Sie möchten schon bald ihr Eigenheim kaufen? In den allermeisten Fällen geht das nur mit Hilfe einer Finanzierung. Wir beantworten grundlegende Fragen rund um eine Eigenheimfinanzierung.
Ob ein Haus im Grünen oder eine schöne Wohnung mitten in der Stadt – für viele ist es ein Traum ein Eigenheim zu besitzen. Nicht wenige scheitern bereits bei der Finanzierung. Banken und Versicherungen prüfen immer im Detail, ob eine Immobilie für den Kunden finanziell tragbar ist. Aber was bedeutet diese Prüfung eigentlich? Dieser Artikel erklärt Ihnen grundsätzlich, was Sie beim Eigenkapital beachten sollten, welche Rolle Ihr Einkommen spielt und warum die Finanzierungsmöglichkeiten noch am Anfang der Immobiliensuche in das Spiel kommen.
So viel Eigenkapital sollten Sie haben
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte als Faustregel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen. Zum Eigenkapital gehören
- Kontoguthaben
- Sparguthaben
- Festverzinsliche Wertpapiere
- Bausparguthaben (zuteilungsreif)
- Rückkaufwerte einer Lebensversicherung
Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Sie 80% fremdfinanzieren müssen. Ein höherer Wert als 80% ist grundsätzlich möglich, aber mit merklichen Zinssteigerungen und damit höheren monatlichen Belastungen verbunden.
Das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Kaufpreis wird Beleihung genannt. Je höher die Beleihung, desto grösser ist die Schuld bei der Bank und desto tiefer das erforderliche Eigenkapital (und ergo höher der Zins). Wenn der vom Kreditinstitut geschätzte Wert der Immobilie viel tiefer liegt als der Kaufpreis, dann ist der Schätzwert für die Beleihung massgebend für die Vergabe des Kredits.
Der Verkaufspreis einer Wohnung beträgt 350.000 Euro. Die Bank schätzt das Wohnobjekt auf nur 300.000 Euro und finanziert mit einer Beleihung von 80 Prozent. Das bedeutet, dass die Finanzierungsgrenze bei 240.000 Euro liegt. Dies ist ein durchaus unglücklicher Fall, denn der Käufer müsste hier 110.000 Euro als Differenz plus Nebenkosten selbst als Eigenkapital aufbringen.
Vorsichts-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse für das neue Eigenheim ausgeben. Wenn Sie 5 Prozent des Immobilienpreises als Reserve verfügbar haben, sind Sie in aller Regel auf der sicheren Seite.
So viel sollten Sie verdienen
Ob Sie sich ein Objekt leisten können, hängt nicht nur von Ihrem Eigenkapital ab, sondern auch von Ihrem Einkommen. Die Kreditanbieter gewähren einen Kredit nur, wenn die laufenden Kosten Ihres Traumobjekts nicht mehr als 30% bis 40% Ihres Einkommens übersteigen.
Die Bank schaut sich Ihre Bonität und Ihre Haushaltsrechnung an. Sie schaut, wieviel Einkommen Sie haben und davon zieht sie dann alle Ausgaben, Verbindlichkeiten, Pauschalen für Lebenshaltungskosten und eventuelle Risikoabschläge ab.
Manche Banken rechnen mit einer sogenannten Stressannuität. Diese Annuität ist ein fiktiver höherer Zinssatz, der zu einer höheren Belastung führend würde. Die Höhe des Zinssatzes hängt davon ab, wann der Auslauf des Festzinses ist, den Sie mit der Bank vereinbaren. Wenn wir einen Festzinsauslauf in 10 Jahren haben, dann kann die Bank z.B. einen höheren Zins von 4,5% annehmen, was die monatliche Belastung erhöht.
Finanzierungspartner finden
Eine frühe Abklärung der Finanzierung ist generell zu empfehlen, da sich ein Kaufprozess über Monate hinziehen kann. Oftmals kommt bei diesem langen Prozess Wunschimmobilien zum Vorschein, die nur durch zügiges und konsequentes Handeln gekauft werden können. Punkten können Sie mit einem bereits vorhandenen Finanzierungsmodell und persönlichen Limits.
Mit dem Zins-Check des Baufinanzierers Interhyp können Sie Kreditangebote von bis zu 400 Banken und Versicherungen online vergleichen und eine kostenlose Beratung anfragen. Eine Aufklärung über den Kaufprozess und weitere Schritte gehören zur Beratung dazu.