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Grunderwerbsteuer sparen: Die 7 goldenen Tipps

5. August 2019 Steuern News

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesstaat 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises des Grundstücks oder der Immobilie und wird in der Regel vom Käufer getragen. Vier bis sechs Wochen nach dem Kauf erhalten Sie vom örtlichen Finanzamt den Bescheid zur Begleichung. Mit diesen Tipps können Sie Grunderwerbsteuer sparen.

Manche der folgenden Tipps zum Sparen der Grunderwerbsteuer haben zur Folge, dass sich der Kaufpreis der Immobilie und damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindert. In diesen Fällen sollte auf jeden Fall mit der finanzierenden Bank vorab Rücksprache gehalten werden. Haben Sie zum Beispiel eine Finanzierung über 300.000 Euro abgeschlossen, kann eine Senkung des vertraglichen Kaufpreises dazu führen, dass die Bank die Immobilie als minderwertiger einstuft und dies als Grundlage erachtet, den Zinssatz zu erhöhen oder im schlimmsten Fall den Finanzierungsvertrag aufzulösen.

Tipp 1: Grundstück und zu errichtende Immobilie getrennt erwerben

Dieser Tipp ist für Sie, wenn Sie bei einem Bauvorhabens die Möglichkeit besitzen, ein Grundstück zu kaufen und der Verkäufer des Grundstücks wirtschaftlich keine Verbindung zum Bauträger hat. Erwerben Sie Grundstück und den Vertrag zur Bebauung z.B. aus einer Unternehmenshand, wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis angesetzt. Für gewöhnlich ist dies der Fall, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmung wirtschaftliche Verbindungen haben und mit dem Erwerb des Grundstücks Verpflichtungen vom Verkäufer entstehen, den Zustand des Grundstücks wesentlich zu verändern.

Dem Finanzamt reicht auf Seiten des Verkäufers ein objektiv-sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und eine Verpflichtung zur Bebauung aus, um den Vorgang als „bebautes Grundstück“ und damit als einheitlichen Erwerbsvorgang zu sehen. Eine bloße Aufteilung der beiden Verträge hilft an der Stelle nicht. Auch sollten Sie den Vertrag zur Bebauung nicht kündigen, um ihn später wieder aufzunehmen.

Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand
(BFH v. 06.07.2016 – II R 5/15)

Für Käufer bedeutet dies, das sie Grunderwerbsteuer sparen können, wenn sie die Bauunternehmen selbstständig auszusuchen. Auch ohne das auf eine konkrete Empfehlung vom Grundstücksverkäufer eingegangen wird, bei der wirtschaftliche Interessen im Hintergrund stehen könnten.

Weiterhin spricht man von einer halbjährigen Schamfrist zwischen Kauf und Bebauung des Grundstücks. Hier ist jedoch auch Vorsicht geboten: Es hat Fälle gegeben, bei denen das Finanzamt nach längerer Zeit einen objektiv-sachlichen Zusammenhang festgestellt hat.

In diesem Fall wurde ein einheitlicher Erwerbsvorgang nach 19 Monaten festgestellt, da bekannt wurde, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen gemeinsame Geschäftsinteressen zur Bebauung hatten.

Die Trennung von Grundstückskauf und Bebauung kann gerade in Bundesländern mit sehr hohen Grunderwerbsteuersätzen einen erheblichen Unterschied in der Besteuerung ausmachen. Dies soll folgendes Beispiel verdeutlichen.

1) Sie kaufen ein Grundstück für 150.000 Euro in NRW aus privater Hand.
2) Ein von Ihnen gewähltes Bauunternehmen ohne jegliche Verbindungen zum Grundstücksverkäufer macht Ihnen nach 6 Monaten ein Angebot über 350.000 Euro zur Bebauung des Grundstücks.
3) Die Grunderwerbsteuer fällt damit nur auf den Grund 150.000 Euro an und beträgt 350.000 Euro x 6.5% = 9.750 Euro.
4) Sie sparen 350.000 Euro x 6,5% = 22.750 Euro.

Des weiteren könnte eine Trennung von Rohbau und Ausbauarbeiten interessant sein. Der BFH hat bei einem konkreten Fall wirtschaftliche Verbindungen bei der Veräußererseite zwischen der Errichtung des Rohbaus und des späteren Ausbaus vermutet. Jedoch lässt dies den Umkehrschluss zu, dass auch hier eine Trennung vorgenommen werden kann und die Kosten der Ausbauarbeiten unter Umständen nicht in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen werden (siehe BFH Urteil vom 3.3.2015, II R 9/14.

Tipp 2: Die Grunderwerbsteuer ist bedingt absetzbar

1. Steuerpflichtige können nur dann die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen, wenn sie Einkommen mit der Immobilie erzielen.

2. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählt diese Steuer zu den Werbungskosten, bei einer betrieblichen Nutzung wird sie als Betriebsausgabe verbucht.

3. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Nebenkosten des Erwerbs, diese Nebenkosten müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie jedes Jahr abgeschrieben werden.

Entscheidend ist die Eigennutzung der Immobilie oder die Absicht der Erzielung von Einkünften. Alle Immobilienkäufer, die Grundstück oder Gebäude selbst nutzen wollen, können die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen. Private Bauherren eines Einfamilienhauses oder künftige Bewohner einer Eigentumswohnung müssen diese Steuer also in voller Höhe selbst tragen. Eine Entlastung über eine Minderung der Einkommensteuer ist nicht vorgesehen. Auch wer sein Eigentum nur teilweise dafür verwendet, Einkommen zu generieren, darf die Steuer auf den Grunderwerb nur anteilig berücksichtigen.

Der Erwerb von Immobilien und deren private Vermietung oder Verpachtung ist für viele Bürger Deutschlands heute eine Form der Altersvorsorge geworden. Objekte in attraktiver Lage versprechen regelmäßige Mieteinnahmen und gelten als zuverlässige und auskömmliche Einnahmequelle.

Gemäß § 9 EStG zählen Steuern vom Grundbesitz in diesen Fällen zu den Werbungskosten der Vermietung und Verpachtung. Sie können steuerlich berücksichtigt werden – mindern also das Einkommen bei den Einkünften. Angegeben wird das in der persönlichen Einkommensteuererklärung, in der Anlage V. Allerdings darf die Ausgabe für die Grunderwerbsteuer nicht sofort im Jahr der Anschaffung gegengerechnet werden. Dieser Betrag zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie und wird als ein Teil der Nebenkosten des Erwerbs zum Gesamtpreis des Objektes hinzugerechnet.

Für vermietete Gebäude darf die Abnutzung (als Verschleiß über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgesetzt werden. Diese Abschreibung wird auch als Absetzung für Abnutzung oder AfA bezeichnet, sie beträgt hier jährlich 2%. Hiervon sind nur Gebäude betroffen – der Anteil des Grund und Bodens am Gesamtwert muss herausgerechnet werden. Das bedeutet jedoch, dass auch von der Grunderwerbsteuer nur ein Teil über die Steuer wieder zurückgeholt werden kann.

Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein bebautes Grundstück in Schleswig-Holstein zum Kaufpreis von 500.000 Euro, das er vermieten wird. Der Kaufvertrag weist den Wert des Gebäudes mit 400.000 Euro aus, der Anteil des Grund und Bodens beträgt mit 100.000 Euro 20 Prozent. Das Finanzamt erlässt einen Bescheid für die Grunderwerbsteuer in Höhe von 32.500 Euro (500.000 Euro x 6,5 Prozent).

Die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten der Immobilie:
Kaufpreis 500.000 €
Grunderwerbsteuer 32.500 €
Weitere Nebenkosten 10.000 €
= Anschaffungskosten 542.500 €

Die jährliche Absetzung für Abnutzung zählt zu den Werbungskosten, die den Gewinn schmälern:

Anschaffungskosten 542.500 €
./. Anteil Grund und Boden 108.500 €
Berechnungsgrundlage AfA 434.000 € AfA: 2%
Jährliche AfA-Rate 8.680 €

Von einer betrieblichen Nutzung geht der Fiskus aus, wenn die Immobilie dem Betriebsvermögen zugeordnet worden ist. Das kann ein Gewerbebetrieb sein, aber auch ein Freiberufler, ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein Handwerker. Hier gilt ebenfalls, dass man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen kann.

Sie zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie, bilanzierungspflichtige Unternehmen müssen diese als Betriebsausgabe buchen und jährlich anteilig abschreiben (§ 255 Abs. 1 S. 1 HGB). Da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass eine gewerbliche Nutzung die Lebensdauer eines Gebäudes verkürzt, dürfen solche Bauten innerhalb von 33 1/3 Jahren abgeschrieben werden.

Die Abschreibung auf Gebäude ist Teil der Gewinn- und Verlustrechnung eines Betriebes. Sie mindert das zu versteuernde Ergebnis und damit die Steuerlast in der Ertragssteuer (Körperschafststeuer oder Einkommensteuer) sowie die Gewerbesteuer.

Würde unser Steuerpflichtige im Beispiel oben also nicht ein Wohngebäude vermieten, sondern ein Ladengeschäft gewerblich nutzen, so würde die Rechnung so aussehen:

Anschaffungskosten 542.500 €
./. Anteil Grund und Boden 108.500 €
Berechnungsgrundlage AfA 434.000 €
AfA: 3,333%
Jährliche AfA 14.467 €

Tipp 3: Grunderwerbsteuer bei Schenkung beachten

Auch bei Schenkungen wird Grunderwerbsteuer fällig. In Deutschland begründet die Eigentumsübereignung von Grundstücken die Pflicht, Grunderwerbsteuer zu zahlen. Das bedeutet, dass diese Steuer nicht nur bei einem Kauf einer Immobilie anfällt, sondern auch bei einer Schenkung. Doch neben Ausnahmen gibt es einige Fallstricke, die bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken zu beachten gibt.

1. Es entfällt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung, wenn davon nahe Anverwandte profitieren.
2. Keine Steuer wird fällig bei Erbschaften, in denen ein Hinterbliebener die Anteile anderer erwirbt.
3. Bei einer Schenkung unter Auflagen, zum Beispiel Einräumung eines Wohnrechtes, unterliegt deren Wert der Steuerpflicht.

Gemäß deutschem Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine Schenkung eine unentgeltliche Zuwendung von Vermögen. Das Übertragen von Immobilien und anderen Vermögensgegenständen mit beträchtlichem Wert ohne Bezahlung ist für wohlhabene Bürger eine Möglichkeit, schon zu Lebzeiten ihr Hab und Gut weiterzugeben.

Damit können sie im Alter noch selbst entscheiden, wen sie bedenken und auch die Freude des Beschenkten genießen. Außerdem gilt die Immobilien-Überschreibung als vorweggenommene Erbfolge, mit der sich die Erbmasse und damit der Pflichtteil verringern lassen.

Damit werden Erbschaftsangelegenheiten steuerlich geschickt gestaltet, denn für Schenkungen gelten andere Steuerregelungen als für vererbtes Vermögen. Allerdings muss die Grunderwerbsteuer bei Schenkung von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen in die Überlegungen mit einbezogen werden.

Es gibt wenige Ausnahmen von der Pflicht zur Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung – allerdings treten genau diese Ausnahmen statistisch gesehen am häufigsten auf. Ausnahmen zur Steuerpflicht sind im Paragraph 3 GrEStG nachzulesen. Verträge zum Eigentumsübergang von Immobilien müssen notariell beglaubigt werden, das gilt auch für Schenkungen.

Generell steuerfrei bleiben alle Grundstücksübertragungen bei einem Wert unter 2.500 Euro. Alle anderen Übereignungen unterliegen der Grunderwerbsteuer, auch die unentgeltlichen.

Die Pflicht zur Steuerzahlung der Grunderwerbsteuer entfällt, wenn der Empfänger der Schenkung zu den nahen Anverwandten des Eigentümers gehört:

1. Der Ehegatte oder der Lebenspartner (auch nach einer Scheidung oder Trennung)
2. Kinder und Stiefkinder
3. Weitere Abkömmlinge in gerade Linie, also Enkel und Urenkel

Allerdings kann bei der Schenkung von Immobilien, die ja in der Regel einen erheblichen Wert haben, Schenkungsteuer anfallen. Hier gibt es gestaffelte Freibeträge – für Eheleute und Lebenspartner zum Beispiel 500.000 Euro, für Kinder noch 400.000 Euro.

Verstirbt ein Immobilieneigentümer und hinterlässt mehrere Erben, so muss die Erbengemeinschaft entscheiden, wie die Immobilie weiter genutzt wird. Eine Option ist die Übertragung der Anteile aller Mit-Erben auf einen Hinterbliebenen, in der Regel erfolgt diese ohne Gegenleistung (also unentgeltlich). Diese bleibt dann steuerfrei nach Paragraph 3, Nr. 3 GrEStG.

Ein Vater vererbt seinen vier Kindern ein Haus, dessen Wert samt Grundstück mit 350.000 Euro ermittelt wird. Die Erben einigen sich darauf, dass die jüngste Tochter, die sich in den letzten Jahren bereits um den Vater gekümmert hat, das Haus erhält. Sie übertragen ihre Anteile ohne Gegenleistung an die Jüngste mit einem Schenkungsvertrag. Hierfür wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.

Besonderes Augenmerk legen die Finanzbehörden auf Schenkungen von Immobilien, die nur unter Auflagen erfolgen. Beliebt sind vor allem das Einräumen eines Nießbrauchsrechts oder eines lebenslangen Wohnrechts. Erfolgen solche Schenkungen unter nahen Verwandten, so wären sie eigentlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Doch ohne Gegenleistung ist dieser Vorgang nicht – und daher wird der Wert des Rechts auch der Steuer unterworfen. Grundlage der Grunderwerbsteuer ist in diesen Fällen also nicht der Wert der Immobilien, deren Eigentum übertragen wird, sondern der Wert der Gegenleistung.

Ein Vater verschenkt seine Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro an seine Tochter, lässt sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Zum Zeitpunkt der Schenkung ist er 65 Jahre alt, für ein vergleichbares Haus müsste er in seinem Bundesland Brandenburg 1.000 Euro Miete im Monat bezahlen. Der Wert des Wohnrechts wird mit über 137.000 Euro ermittelt, Grundlage dafür ist die Jahresmiete sowie die derzeitige statistische Lebenserwartung eines Mannes in Deutschland. Für diesen Betrag muss 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer gezahlt werden, immerhin 8.905 Euro.

Vermögensübergabe muss insgesamt betrachtet werden Wer seine Immobilie verschenken möchte, hat die Grunderwerbsteuer meist nicht auf der Rechnung. Oft sind Themen wie Erbreihenfolge, Pflichtteil und Schenkungs- oder Erbschaftsteuer wichtiger. Doch gerade bei Grundstücken, Häusern oder Wohnungen von erheblichem Wert kann die Grunderwerbsteuer erheblich sein, wenn die Beschenkten nicht zu den nahen Angehörigen gehören. Sie kann den Empfänger sogar in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Hier lohnt es sich, eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt in Anspruch zu nehmen.

Tipp 4: Bewegliche Bestandteile gesondert ausweisen

Sollten Sie an einer bestehenden Immobilie interessiert sein, können Sie den Kaufvertrag unter Umständen geschickter aufsetzen, indem das Grundstück mit Immobilie und bewegliche Sachen vom Notar separat ausgewiesen werden.

Oft ist hier von Carports oder Gartenhäuschen die Rede, doch so einfach ist die Einordnung im konkreten Fall nicht. Hier ist eine Klärung mit dem Notar hilfreich, um festzulegen was konkret separat ausgewiesen werden kann.

Nur was genau sind bewegliche Bestandteile des Immobilie? Bewegliche Bestandteile stehen im direkten Gegensatz zur Norm von wesentlichen Bestandteilen der Sache (§ 93 BGB).

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.
– § 93 BGB.

Im nächsten Paragraphen 94 BGB wird festgesetzt, dass wesentliche Bestandteile die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen sind.

Wesentlicher Bestandteil ist also immer das Grundstück mit Immobilie, es sei denn der Kaufvertrag sieht etwas anderes vor. Wird etwas zum wesentlichen Bestandteil hinzugerechnet, unterliegt diese Sache auch der Grunderwerbsteuer.

Wird etwas als Bewegliche Sache klassifiziert, unterliegt dies nicht der Grunderwerbsteuer. Bei beweglichen Sachen unterteilt man in sonstige bewegliche Sachen und Zubehör.

Im Falle von Gartenmöbeln ist die Einordnung leicht vorzunehmen. Sie dienen nach § 95 BGB nur einem vorübergehenden Zweck und gehören zu den beweglichen Sachen.

Der Begriff Zubehör ist § 97 BGB geregelt. Das Zubehör dient demnach dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache und steht in einem räumlichen Verhältnis dazu. Oft wird hier die Alarmanlage oder Heizöl im Keller genannt, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache durchaus dienen und als Zubehör klassifiziert werden können. Diese Gegenstände unterliegen damit nicht der Grunderwerbsteuer und sollten separat ausgewiesen werden.

Schwieriger wird es bei Spezialanfertigungen von Wandschränken, Küchen und Böden. Hier müsste man sich die Frage stellen, ob diese Sachen auch in anderen Immobilien in der Art und Weise wieder genutzt werden können. Ebenso Lampen, die für diese Immobilie verbaut wurden. Die Einordnung findet zwar bei dem Notar statt, jedoch ist es bereits bei den Verhandlungen wichtig zu wissen, wie man den Kaufpreis der Immobilie beeinflussen kann und vor allem was und was nicht ausgewiesen werden kann und soll.

Bei der Trennung ist jedoch Vorsicht gefragt. Ein zu hoher Ansatz an beweglichen Sachen im Kaufvertrag und der damit verbundenen Minderung des Kaufpreises lässt das Finanzamt aufhorchen. In der Regel sollten die beweglichen Sachen nicht mehr als 15% des gesamten Kaufpreises ausmachen, da sonst das Finanzamt Belege anfordern kann. Zudem sollten die Positionen mit vernünftigen Preisen angegeben werden, um weitere Nachfragen der Beamten nach Belegen zu verhindern.

Tipp 5: Instandhaltungsrücklage getrennt im Kaufvertrag ausweisen

Sollten Sie Interesse an einer bestehenden Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben, gibt es oft eine Eigentümergemeinschaft, die sich idealerweise um das Wohl des Hauses kümmert. Die Gemeinschaft entscheidet gemeinsam über Investitionen und Reparaturen am gesamten Haus. Dazu zählen Heizungsreparaturen genauso wie die Erneuerung des Dachs oder der Fassade.

Um diese Aufwendungen zu finanzieren, wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet. In diese Rücklage zahlt der Eigentümer der Wohnung monatlich an den Hausverwalter ein. In der Regel treffen sich alle Eigentümer einmal im Jahr und fassen Beschlüsse für Investitionen. Diese Beschlüsse werden in einem Protokoll festgehalten, welches für Sie als Käufer von großem Interesse sein sollte. Aus den letzten 3-4 Jahren können Käufer meist gut erkennen, welche Mängel und damit zusammenhängende Beseitigungen besprochen wurden.

Wenn Sie sich dann für die Wohnung entscheiden, geht damit auch der Anteil der Instandhaltungsrücklage des Verkäufers auf Sie über und bestimmt den Kaufpreis mit. Schließlich hat dieser ebenso monatlich über Jahre in den Topf bezahlt und damit Wert geschaffen.

Wie auch im vorherigen Tipp lässt sich hier die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer verringern, indem die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird. Denn die Besteuerungsgrundlage ist wie im Falle der beweglichen Sachen nur der Anteil am Grundstück inklusive Immobilie wichtig.

Tipp 6: Eigenleistungen vertraglich festlegen

Sofern Sie ein Grundstück mit einer zu errichtenden Immobilie erwerben und viel selber machen wollen, werden diese Eigenleistungen nicht bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Es kann es sich dann z.B. beim Ausbau mehr lohnen, selbst tätig zu werden. Dieses sollte im Kaufvertrag beziffert und mit dem Bauunternehmen abgestimmt werden.

Der Anteil der Eigenleistung liegt oft bei weniger als 15% der Finanzierungssumme oder maximal 30.000 Euro. Eigenleistungen sind zu trennen von Aufwendungen für Aufträge, die der Käufer im Rahmen einer freien Auftragsvergabe für sein Haus vergeben hat (vgl. Tipp 1).

Tipp 7: Nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis der Höhe des Kaufpreises berechnet. Dementsprechend können nachträgliche Minderungen des Kaufpreises eine Rückerstattungsmöglichkeit der Grunderwerbsteuer nach sich ziehen.

Grundsätzlich kann die Minderung des Kaufpreis nachträglich durch eine Einigung von beiden Parteien erreicht werden. Der häufigere Vorfall ist jedoch eine Minderung des Kaufpreises aufgrund von Sachmängeln am erworbenen Objekt.

Wurde die Minderung des Kaufpreises notariell bestätigt, so kann nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ein Antrag auf Rückerstattung des Überhangbetrages der Grunderwerbsteuer bei dem zuständigen Finanzamt binnen von zwei Jahren gestellt werden, der einer Minderung der Grunderwerbsteuer gleichsteht.