Wissenswertes


Grunderwerbsteuer bei Geschwistern – Sparen nur bedingt möglich

2. August 2018 Steuern News

Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich dann an, wenn eine inländische Immobilie oder ein unbebautes Grundstück von einem Verkäufer an einen Käufer übergeht und beträgt 3,5% bis zu 6,5% des Kaufpreises. Familien fragen häufig zurecht, welche Regelungen bei Übertragung von Grundstücken und Immobilien an nahe Verwandte hinsichtlich der Grunderwerbsteuer gelten. Einen klaren Anhaltspunkt gibt ein Blick in das Grunderwerbsteuer-Gesetz:

Von der Besteuerung sind ausgenommen:
…der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist.
– § 3 Nr. 6 GrEStG

Zur Verwandtschaft der geraden Linie zählen Vorfahren und Nachkommen, also Großeltern, Eltern, Kinder und Enkelkinder. Die Grunderwerbsteuer ist wie die Erbschaft- und Schenkungssteuer eine Verkehrssteuer. Würde der Staat hier ebenfalls mit einer weiteren Verkehrssteuer die Hand aufhalten, würden Erben oder Beschenkte gegebenenfalls doppelt belastet.

Was aber sieht das Gesetz bei der Übertragung an Geschwister vor?

Geschwister zählen zur Verwandtschaft der Seitenlinie, in die auch Onkel, Nichte und Neffen fallen. Für die Seitenlinie speziell sieht § 3 keine weiteren Ausnahmen vor. Demnach muss die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung an Geschwister grundsätzlich an den Staat abgetreten werden.

Hier hilft auch der derzeit diskutierte Fall beim Bundesfinanzhof nur bedingt und bietet eine Teilangriffsfläche: Ein Vater hatte in einem notariell beurkundeten Vertrag ein Grundstück zu gleichen Teilen an seine Töchter übertragen und behielt sich ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück vor.

Der Vertrag sollte dabei später geborene Kinder des Vaters den beiden Töchtern gleich stellen. Ein später geborener Bruder erhielt tatsächlich ein Drittel des übertragenen Grundstücks von seinen Schwestern. Das Finanzamt sah durch diese Veräußerung, die auch den gleichzeitigen Übergang der Nießbrauchverpflichtung als Bemessungsgrundlage mit sich brachte, die Auslösung der Grunderwerbsteuer.
Dagegen klagte der Bruder und bekam nicht nur vom Finanzgericht recht, sondern wurde auch vom BFH gestützt (BFH Urteil vom 16.12.2015, II R 49/14).

Demnach war die Übertragung der Töchter auf den Bruder eine Abkürzung, die im Rahmen der normalen Übertragung von der Grunderwerbsteuer befreit gewesen wäre. Nach §3 + §3 Abs. 6. S.1 wäre bei einer direkten Übertragung des Vaters in gerader Linie keine Grunderwerbsteuer angefallen. Bei einem Vertragsbruch der Geschwister wäre es demnach zu einer neuen Abwicklung gekommen, bei welcher der Bruder unmittelbar von der Grunderwerbsteuer befreit worden wäre.

Insgesamt kann festgehalten werden, dass § 3 Nr. 6 nach wie vor gilt: Übertragungen an Geschwister unterliegen der Grunderwerbsteuer, da keine gerade Linie vorliegt. In den Fällen einer vorweggenommenen Erbfolge und anschließender Übertragung unterhalb der Geschwister sollte geprüft werden, ob hier eine Steuerfreiheit besteht.

Sie haben spezielle Fragen zur Grunderwerbsteuer? Hier finden Sie kompakte Antworten.