Die Grunderwerbsteuer beläuft sich normalerweise auf 3,5% bis zu 6,5% des Kaufpreises einer Immobilie oder eines Grundstücks. Mit dem Kauf geht auch das Eigentumsrecht auf den Käufer über.
Anders verhält es sich bei der Grunderwerbsteuer und der Erbpacht bzw. zu neudeutsch dem Erbbaurecht. Mit dem Erbbaurecht kann der Berechtigte bzw. Pächter das Grundstück gegen einen festgelegten monatlichen Zins nutzen. Damit werden jedoch keine Eigentumsrechte an der Immobilie erworben.
Entgegen vieler Erwartungen, muss der Erbbauberechtigte die Grunderwerbsteuer ebenfalls zahlen. Dies liegt daran, dass mit der gewöhnlichen Laufzeit von meist über 50 Jahren umfassende Entscheidungsrechte am Grundstück an den Pächter übergehen und dieser einem Käufer in vielerlei Hinsicht nicht schlechter gestellt ist.
Allerdings wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer im Falle des Erbbaurechts anders bestimmt und fällt dabei deutlich geringer aus, als bei der gewöhnlichen Berechnung.
So berechnet man die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
1) Sie zahlen demnach 3.000 € pro Jahr an Erbbauzins.
2) Im Bewertungsgesetz steht neben der Restlaufzeit ein Vervielfältiger als Bewertungskennzahl. Der Vertrag läuft 50 Jahre, demnach ist der Vervielfältiger laut Tabelle 17,397.
3) Diese Kennziffer müssen Sie jetzt mit dem jährlichen Zins multiplizieren, um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu erhalten.
In diesem Fall ergeben sich 3.000 € x 17,173 = 51.519 €.
4) Jetzt wird der Grunderwerbsteuersatz auf die Bemessungsgrundlage angewendet. Je nach Bundesland zahlen Sie 3,5% bis 6,5%. In NRW ergibt sich demnach mit 6.5% eine Steuerbelastung von 3.348,74 €.
Auswirkungen auf die Gewerbesteuer beim späteren Kauf des Erbpachtgrundstücks
Nicht selten wird den Erbpächtern angeboten, das Grundstück nach einer gewissen Zeit zu kaufen. Auch hier stellt sich die Frage nach der Grunderwerbsteuer: Schließlich wurde diese bereits zum Beginn der Erbpacht entrichtet. Zur Entlastung stellt die Zahlung des Erbpachtzinses über die Zeit bereits eine Gegenleistung als Geldforderung dar, die bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen ist.
Grundsätzlich kann man festhalten: Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Kaufpreis des Grundstücks abzüglich des Kapitalwertes des restlichen Erbbauzinses.
Hierzu hat der BFH im Urteil vom 06.05.2015, II R 8/14 Stellung bezogen.
In Kürze kann das folgende Beispiel hinzugezogen werden:
1) Es verbleiben laut Laufzeit noch 40 Jahre.
2) Der Vervielfältiger ist für 40 Jahre nach dem Bewertungsgesetz: 16,487.
3) Der Restwert für das Erbbaurecht ergibt sich durch den Jahreszins multipliziert mit dem Vervielfältiger. 16,487 x 3000 € = 49.461 €.
4) Dieser Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen. Daraus ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Grunderwerbsteuer. 120.000 € – 49.461€ = 70.539 €.
5) Je nach Bundesland ist darauf ein unterschiedlicher Grunderwerbsteuersatz anzuwenden. Für NRW ergibt sich bei einem Satz von 6,5% eine Belastung von 4.858 €.
Im Ergebnis ist die Grunderwerbsteuer auch bei Erbbaurecht bzw. bei Erbpacht zu entrichten. Allerdings ist der Betrag meist deutlich geringer als beim Kauf eines Grundstücks. Sollten Erbpächter ein Grundstück zum schließlich Kauf angeboten bekommen, so kann die Bemessungsgrundlage berechnet werden, indem der Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis abgezogen wird.
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