Grunderwerbsteuer 2021 – Alle Fragen und Antworten

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Sie gehört – genau wie Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventuell eine Maklerprovision - zu den sogenannten Kaufnebenkosten.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienerwerb einmalig an und wird in der Regel nicht über die Baufinanzierung bezahlt, sondern über Eigenkapital oder per Ratenkredit finanziert.

Fällig wird die Grunderwerbsteuer vier bis sechs Wochen nach dem Kauf und in der Regel wird sie dem Käufer in Rechnung gestellt.

Seit der Föderalismusreform 2006 können die einzelnen Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Momentan beträgt die Höhe des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 - 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie oder des Grundstücks.

Bayern und Sachsen erheben momentan 3,5 Prozent, während Käufer in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder im Saarland 6,5 Prozent entrichten müssen und damit fast das Doppelte zahlen. Steuersätze, Berechnungen und Entwicklungen in den Ländern finden Sie in auf dieser Seite.

Verbundenes Geschäft vermeiden - Grunderwerbsteuer sparen beim Neubau

Ist mit dem Grundstückskauf ein Neubau verbunden, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel auf den Gesamtbetrag von Grundstück und Immobilie an.

Damit die Steuer nur auf den Grundstückspreis angerechnet wird, ist es wichtig zwei Dinge zu beachten: Das Grundstück darf noch nicht bebaut sein und es sollte eine sogenannte Schamfrist von sechs Monaten zwischen Kauf und Bebauung bestehen. Aber Vorsicht! Das Finanzamt prüft diese Vorgänge sehr genau. Daher ist es besonders wichtig, Grundstück und Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern ohne Geschäftsbeziehung zu erwerben. Sonst geht das Finanzamt von einem sogenannten „verbundenen Geschäft“ aus und erhebt die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie, was zu erheblichen Mehrkosten führt.

Häufig hakt der zuständige Finanzbeamte nochmals nach, wenn der Notar ihn über den Grundstückskauf informiert. Dies geschieht in Form eines Fragebogens, der klären soll, ob ein Zusammenhang zwischen Kauf und Hausbau besteht.

Grunderwerbsteuer sparen bei bestehendem Haus

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an. Nicht mit eingerechnet werden jedoch sogenannte bewegliche Extras. Das sind Möbel, Küchen oder sonstiges Inventar. Diese Extras können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, sodass der Kaufpreis und dementsprechend auch die Grunderwerbsteuer sinkt.

Doch auch hier gibt es einen Haken. Werden zu viele Extras aus dem Kaufpreis herausgerechnet, kann die von der Bank bestimmte Beleihungsgrenze unterschritten werden, sodass der Immobilienwert auf dem Papier zu niedrig ausgewiesen wird. Da die Bank die Immobilie jedoch als Sicherheit verwendet, würde in diesem Fall ihr Finanzierungsrisiko steigen, was zu höheren Zinsen bei der Finanzierung führen könnte.

Übersteigt der Wert der beweglichen Extras zudem 15 Prozent des Kaufpreises, wird das Finanzamt hellhörig und fordert Belege als Nachweis an. Um Probleme im Vorfeld zu minimieren, sollte dringend mit dem Notar und der finanzierenden Bank Rücksprache gehalten werden.

Eigentümergemeinschaft - Grunderwerbsteuer sparen bei einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist im Regelfall ein Anteil für die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft enthalten. Diese kann gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden, sodass der Kaufpreis und damit verbunden auch die Grunderwerbsteuer sinkt.

Sollten Sie ein Haus oder eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen, so können Sie die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen. Anders hingegen verhält es sich, wenn Sie Vermieter sind und mit der Vermietung steuerpflichtige Einkünfte erzielen.

In dem Fall können Vermieter die Grunderwerbsteuer als Bestandteil der Kaufnebenkosten über die festgelegte Nutzungsdauer abschreiben. Unternehmer setzen die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben an und schreiben diese analog ab. Ein ausführlicher Beitrag dazu hier: Steuern bei der Grunderwerbsteuer bedingt absetzbar.

Bei einer Schenkung oder Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier müssen die Beschenkten jedoch Schenkungs- oder Erbschaftssteuer bezahlen. Diese Steuerart liegt in der Regel bei in etwa 20 Prozent und bietet bei Schenkung oder Erbschaft in gerader Linie hohe Freibeträge. Die Chancen stehen in gerader Linie gut, diese Steuern zu umgehen. Lesen Sie mehr dazu Grunderwerbsteuer bei Schenkung.

Momentan muss die Grunderwerbsteuer bei Transaktionen zwischen Geschwistern gezahlt werden, da diese, anders als Ehepartner oder Kinder, nicht als Verwandte in gerader Linie eingestuft werden. Diese Regelung war bei einem Fall im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge umstritten und wurde vom BFH untersucht. Sollte eine Erbfolge vorliegen, kann es also sein, dass Geschwister unter bestimmten Umständen von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Lesen Sie weiter: Grunderwerbsteuern unter Geschwistern - Umgehen nur bedingt möglich.

Hier sind Freibetrag und Steuerfreigrenze zu unterscheiden. Letzteres trifft für die Grunderwerbsteuer zu: Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn der Kaufpreis des zu erwerbenden Grundstücks weniger als 2.500 Euro beträgt. Sollte das Grundstück diesen Preis übersteigen, so ist die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufbetrag zu entrichten.

In der Regel übersteigt der Kaufpreis 2.500 Euro. Eine Umgehung ist durch die Aufteilung auf mehrere Erwerber grundsätzlich möglich. So entschied das Nürnberger Finanzgericht 2006, dass der Erwerb von Ehegatten, die in einem gesetzlichen Güterstand leben, als zwei getrennte Erwerbsvorgänge zu behandeln sind. In dem Fall griff die Steuerfreigrenze nach § 3 Nr. 1 GrEStG i.H.v. 2.500 EUR.

Einen Antrag im Bundestag zur Einführung eines Freibetrags, der von den Ländern selbst bestimmt werden kann, wurde von der FDP abgelehnt.

Dies ist zu bejahen: Auch wenn streng genommen kein Grund und Boden erworben wird, fällt auch bei Erbpacht bzw. Erbbaurecht die Grunderwerbsteuer an. Anders als im Normalfall, wird die Steuer hier jedoch anhand des vereinbarten Erbbauzinses berechnet und mit einem festgelegten Multiplikator ermittelt. Der Multiplikator findet sich im Bewertungsgesetz (Abs. 9a). Er ist zudem davon abhängig, wie lang die Restlaufzeit des Erbbaurechts ausfällt.

Nach Multiplikation des festgelegten Zinssatzes mit dem berechneten Multiplikator erhalten Sie einen Referenzwert. Auf diesen wird im Anschluss der Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes angesetzt. Somit ergeben 3,5 bis 6,5 Prozent des Referenzwertes die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Beispiele zur genauen Berechnung finden Sie im Beitrag Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht.

Ist der Kaufvertrag geschlossen, zeigt der Notar diesen Rechtsvorgang dem Finanzamt binnen von zwei Wochen an. Diese Anzeige enthält zudem eine Vorlage zur Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt füllt diese aus und bescheinigt dem Grundbuchamt mit diesem Dokument, dass einem Eintrag aus steuerlicher Sicht keine Einwände bestehen.

Das Dokument hat eine hohe Relevanz, denn ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kann kein Grundbucheintrag stattfinden - es muss sowohl bei steuerpflichtigen und steuerfreien Rechtsvorgängen ausgestellt werden.

Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis der Höhe des Kaufpreises berechnet. Dementsprechend können nachträgliche Minderungen des Kaufpreises eine Rückerstattungsgsmöglichkeit der Grunderwerbsteuer nach sich ziehen.

Grundsätzlich kann die Minderung des Kaufpreis nachträglich durch eine Einigung von beiden Parteien erreicht werden. Der häufigere Vorfall ist jedoch eine Minderung des Kaufpreises aufgrund von Sachmängeln am erworbenen Objekt.

Wurde die Minderung des Kaufpreises notariell bestätigt, so kann ein Antrag auf Rückerstattung des Überhangbetrages der Grunderwerbsteuer bei dem zuständigen Finanzamt binnen von zwei Jahren gestellt werden, der einer Minderung der Grunderwerbsteuer gleichsteht.